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長江路街道辦事處2011年物業管理工作總結暨2012年工作計劃
共閱[5223] 出處: 作者: 發布日期:2012-01-11

長江路街道辦事處2011年物業管理工作總結暨2012年工作計劃

(匯報稿)

2011年,在區行政執法局及辦事處的正確領導下,我街物業管理工作堅持以事實為依據、以法律法規為準繩,結合轄區物業管理實際情況,為規范和發展物業小區的管理水平做了大量積極的工作,并取得了一定的成績。現將2011年工作情況及2012年工作計劃匯報如下:

一、2011年基本工作情況

我街轄區內目前共有163個物業管理住宅小區,57家有管理資質的物業公司及21個無物業管理的小區。

(一)加強隊伍建設,明確崗位職責,全面提升轄區物業管理水平                                                                                                                                                                                                       

針對物業管理工作專業復雜、焦點突出、業務性強的特點,我們高度重視隊伍建設,注重人員的專業素質及工作能力的提高。樹立了“內強素質、外樹形象”的工作目標,加強了隊伍建設。一是結合工作實踐,加強業務學習。我們專門組織全體工作人員認真系統地學習了相關法律法規,并針對重點條款進行了討論研究。本著“以學習促工作,以工作促提高”的原則,努力提高工作人員的業務素質及工作能力;二是加強制度建設,實施規范化管理。通過一年工作實踐的摸索,我們逐步建立了首屆業主大會成立規程、物業管理糾紛調解、日常投訴回復、網絡輿情督辦、日常巡查考核、物業小區交接、物業聯席會議等各項工作制度,明確了各自崗位職責,主動發現和解決問題,有針對有重點地開展各項工作。

(二)規范業主大會和業主委員會的成立和換屆選舉工作,組織并指導完成了名嘉城(換屆)、綠化園(首屆)、傲海星城(換屆)、天泰陽光海岸小區(換屆)、金田小區(換屆)、井岡新村(首屆)、師苑小區(首屆)、聯大金羊(首屆)、文博苑(換屆)千禧龍花園(換屆)等十個小區業主委員會選舉工作,目前正在進行的有太平洋銘座、香山花園等小區的業委會選舉工作。

(三)預防在先,疏堵結合,妥善處理各類物業管理糾紛及日常投訴工作。本著“預防在先、疏堵結合、及時發現、有效化解”的原則,協調解決了物業管理中的疑難問題,及時化解物業糾紛。截至目前,處理日常投訴860起,區長公開電話轉辦單129起,政府信箱轉辦單53起,政務熱線轉辦單48起,市長公開電話轉辦單54起,12319熱線電話120起,網絡輿情督辦單237起,民生在線轉辦單5起,行風在線轉辦單2起,愛衛辦轉辦單2起,其他轉辦單6。妥善處理了傲海星城小區會所產權歸屬問題、聯大金羊業委會成立的爭議問題,青青小筑的因拖欠電費停電及業主自治問題等,避免了大規模上訪事件的發生。

(四)嚴格把關、高度重視前期物業小區的交接,認真完成物業公司的資質初審工作。

一是在新建物業小區交接方面,針對前期交接中涉及的水、電、暖、物業用房等配套設施事關業主利益的焦點問題,我們高度重視,嚴格把關,對照規劃設計逐個審核,確保交接工作準確穩妥。今年共完成了對中南海灣新城、盛世江山、江山路西小區C組團、山海景園等四家開發商與物業公司的前期物業交接材料的審核工作。二是認真完成了對陸佳物業、興業物業、恒德物業、文苑物業、官廳物業、奧海東星物業、恒佳物業、天潔物業、昌通物業等9家物業公司資質證書換證審核工作。

(五)積極推行物業管理聯席會議制度,及時化解矛盾、平息突發事件。

經過兩年多的工作實踐我街逐步建立了以街道、社區二級物業管理聯席會議體制為主線,以區物業處、城管、公安、規劃、城建等執法部門和電力、自來水、熱力、燃氣公司等專業經營單位為兩翼,由街道辦事處牽頭,執法、專業經營單位依據各自職責共同參與物業管理糾紛的新機制。先后組織召開了天泰陽光海岸小區、花苑新村小區等10余起物業管理聯席會議。

天泰陽光海岸小區于2003年建成交付使用,小區建成后,由電地暖進行供熱,由于地暖使用維護成本高昂,且取暖效果難盡如人意,小區業主多有意見,屢次要求進行供暖改造。20114月,小區新一屆業主委員會成立后,歷時四個多月對小區內1800余戶業主的供暖改造意向進行問卷調查,最終有1400余戶業主同意進行供暖改造。2011812我街召集小區業委會、物業公司、供熱辦、暖萬家等相關單位召開物業管理聯席會,針對小區二次管網配套費用的問題,小區業委會與供熱辦、暖萬家經過數次協商,最終管網配套費用由95/平米降為57/平米,切實為廣大業主爭取到了實惠。

201133,長江路街道辦針對花苑新村小區古力冒溢,污水橫流、居民反應強烈的實際,聯合開發區物業處、執法中隊、富春江路居委會、駐花苑新村相關單位、部分業主等召開了物管聯席會議,共同協商解決該小區古力冒溢問題。經與會單位、業主共同協商后,同意由街道辦事處環衛隊負責對堵塞的下水道進行疏通,疏通費用由周邊四家餐飲店、小孩托管中心和一家珠寶店共同分攤。因該小區為無物業管理區域,此次維修費用由富春江路社區居委會負責收取,后期日常維護保養費用由四家餐飲店共同分攤。該問題的圓滿解決得到了駐區居民的廣泛好評。

(六)以創城為契機,加強日常巡查考核和開展專項整治活動,提升轄區環境衛生整體水平

針對我市進行的創城活動,我們把加強日常巡查考核與開展專項整治活動相結合,實行拉網式與無縫隙式環境衛生集中整治行動。一是成立了日常巡查小組。結合日常考核工作對轄區物業小區環境衛生進行日常檢查考核,對個別小區存在的臟、亂、差問題責令小區物業企業現場整改,對亂堆亂放現象相對集中且較為嚴重的制定切實可行的整改措施,對整改不及時或不徹底的物業公司,按照相關規定進行了通報批評,并跟蹤督促、加強整改,確保全部達標。二是積極開展環境衛生專項整治活動。在創城期間我街針對小廣告的清理,投資專項資金100萬元,購買了乳膠漆外墻涂料等粉刷工具,并雇用了一支40人的保潔隊伍對轄區物業小區外墻及樓道小廣告進行了重點粉刷。投資20萬元,在轄區10個城市社區雇用了一支100人的應急隊伍,重點對轄區無物業管理區域及背街小巷殘存的垃極袋、碎紙屑、綠化帶內垃圾死角等進行每日清理維護。對三不管地帶投入專項資金10萬元,先后出動人員車輛約200人車次,對21個無物業管理的重點區域開展了環境衛生綜合整治活動,整治的履蓋面約10000平米。通過一系列專項整治活動的開展,轄區環境衛生水平顯著提高,較好地完成了創城任務。

(七)全面貫徹落實青島市居民樓院綜合整治工作的要求,針對轄區部分公共基礎設施陳舊落后的現狀,從解決居民最關心、最直接、最需要的突出問題入手,對轄區40個居民樓院進行了集中改造,其中涉及物業管理小區37個,無物業管理小區3個,樓棟502棟,999個單元,22139戶,累計投資1300多萬元用于硬件基礎設施升級改造,成功迎接了青島市居民樓院綜合整治指揮部對太行山小區、官廳小區、寶灣花園等小區的樓院整治檢查工作,努力營造清新整潔、舒心怡人的居住環境,提高了居民生活質量和幸福指數。

二、當前物業管理工作存在的問題
1、物業服務企業管理水平參差不齊以及物業管理區域的散亂小等問題嚴重制約了物業服務水平的整體提高。物業企業市場運作的不規范,老小區配套設施的不完善以及主城區早期開發遺留的小區的散、亂、小、未封閉等問題無法適應現代居民對高品質生活小區的需求,個別物業服務企業管理水平不高,缺乏有效的內部管理機制,履行服務合同不到位,誠信度較差,嚴重影響了物業服務企業的整體形象。

2、亂堆亂放、毀綠種菜、私改亂建等問題嚴重。因小區業主素質參差不齊,導致小區亂堆亂放、毀綠種菜、私改亂建等現象層出,對小區環境產生嚴重影響。業主認為物業公司不作為,物業公司因無執法權限受到業主的阻撓,使得該類問題得不到徹底解決。

3、開發商遺留問題。由于個別開發建設單位存在配套設施不完善、房屋質量等遺留問題,具體體現為小區停車位嚴重缺乏、房屋及配套設施設備維修難等。轉嫁給物業公司,引起業主與物業企業之間的矛盾,導致業主拒交物業服務費而引發企業與業主矛盾加劇。

4、無物業管理區域問題。無物業管理小區普遍存在基礎設施設備破損嚴重、環境衛生臟亂差、治安混亂、水電費收繳不便等問題,導致業主不滿,極易產生大規模上訪事件。

5、房屋維修基金收取困難。個別小區存在公共設施設備老化、破損問題,需要業主公攤費用進行維修,但在實際操作中,由于業主思想不統一,不能協商一致,導致維修費用難以收取,破損的公共設施難以維修更換。

6、個別小區存在未竣工驗收前已交付給業主,雖然開發商與前期物業已就物業費的收取達成協議,但是小區業主提出異議,物業費用收取存在困難,極易產生矛盾糾紛。

三、2012年工作目標

(一)積極探索新形勢下社區管理與物業管理相結合的新型管理模式,建立起屬地化管理的長效機制
按照“組織在政府、支撐在社會、工作在基層、落實在社區”的要求,充分發揮社區的綜合管理職能,將物業管理與社區管理有效結合。一是要把小區物業管理納入社區建設整體目標。辦事處負責轄區內物業管理的日常指導與監督工作,調動和發揮居委會對業主委員會和物業企業的協調作用,業主委員會對物業企業的監督作用,物業企業對業主的服務作用,并依法按合同和管理制度商討、協調、布置、檢查和解決有關社區管理和物業管理的重大事項,處理好社區居委會與業主、物業企業的關系。二是完善制度,建立屬地化管理的長效機制。一方面建立健全物業管理和社區管理的工作原則以及相關的約束、監督、考核制度,使物業管理納入社區管理體制,各項工作有法可依、有章可循。另一方面,把物業管理納入社區管理體制的目標進行考核,形成政府領導、行業主管部門指導、業主委員會和物業公司協調配合的新型管理模式,建立屬地化長效管理機制。把業主委員會、業主的自我管理、自我教育、自我服務的作用和完善小區物業企業服務水平有效結合起來,充分發揮社區居民的自治作用,形成群眾廣泛參與、積極配合的社區化物業管理新模式。切實整合社區管理與物業企業的各類資源優勢,形成齊抓共管、共創共建的良好局面,加速推進構筑和諧社區、創建滿意物業的長效管理機制。
(二)結合居民樓院綜合整治工作,加大對住宅小區環境衛生整治力度

以居民樓院綜合整治工作為契機,加大對散亂小住宅小區環境衛生綜合治理的投入力度。一是做好部分散亂小住宅小區的封閉整合工作。加大政府資金投入力度,對一些散亂小的住宅小區實施封閉整合,重新劃分物業管理區域,同時要耐心細致地做好前期的宣傳教育,搞好民意調查,落實好相關法規規定的小區封閉整合的相關程序,提高廣大業主的知情權與參與權,及時解決一些群眾因封閉整合所產生的疑難問題。二是做好老舊住宅小區的環境衛生綜合整治工作。首先,對照創城A級標準做好對老舊住宅小區的摸底調查工作,深入小區、摸清底數,結合日巡查、周考核,加強小區的日常巡查考核工作,做到發現問題及時整改。其次加大資金投入力度,深入開展專項整治活動,徹底解決一些疑難雜等歷史遺留的環境衛生問題。再次要建立一個動態的工作通報制度,深入開展評先創優活動。及時通報轄區內物業小區環境衛生綜合整治工作動態,實施獎懲措施,充分調動物業公司的工作積極性。對那些管理水平低、服務不規范、社會形象差的企業,進行清理整頓,逐步優化物業服務企業的服務水平,搞好環境衛生綜合整治工作。

(三)建立培訓制度,提升物業從業人員及業主委員會的整體素質
一是進一步加強各類人員的法律法規及專項業務知識的教育與培訓,采取“請進來、走出去”等方式方法,開闊視野、拓展思路,不斷強化立足服務、規范監督的意識,力求培養出高素質管理人材,從而改善隊伍結構,逐步建立一支專業、高效、精干的物業管理人員和業主委員會骨干隊伍。二是加強物業從業人員和業主委員會成員的交流與溝通,增強信任。建立物業服務企業、業主委員會與小區業主的定期“互動交流”機制,使業主和業主委員會成員能正確理解和認識物業服務的深刻內涵,積極支持物業服務企業開展工作,并在法律法規賦予的權限內加強對物業服務企業的日常監督,提升物業行業的整體服務水平。
(四)妥善處理物業管理糾紛,進一步完善投訴受理及反饋機制
一是針對季節性的投訴熱點。如夏天房屋漏雨、冬天暖氣不熱等矛盾較為集中的問題,提前進行摸底調查,并協調相關職能部門提早介入,發揮部門聯動,形成物業、社區、街道三級投訴受理機制;二是針對居民廣泛關注的敏感性投訴。如物業設施設備損壞維修、小區停車位出租、物業公司因業主欠繳物業費私自停水停電等焦點問題,第一時間了解實情,第一時間處置,對存在的問題及時發現及時解決,變上訪為下訪;三是建立健全各類投訴受理反饋機制。明確責任,妥善答復,定期組織人員做好物業糾紛重點難點問題的反饋與回訪工作,做到有訪有答,有答必有果,形成良好的反饋機制。
(五)配合相關部門,繼續加強對轄區內物業小區的安全檢查工作,排除安全隱患,杜絕各類事件發生
督促物業服務企業大力加強住宅小區安全保衛工作,特別是針對高層住宅,要做到事前控制,將流動巡視與堵塞漏洞相結合,消除安全死角,確保不發生任何安全問題,要充分認識到安全事故的重要性和嚴重性,對突發事件要做好預案,對出現的違章操作事件,要立即予以制止,并上報上級職能部門進行通報批評并責令其整改。
(六)穩步發展,積極創新,進一步推廣物業管理聯席會議制度

2012年,在鞏固2011年物業管理聯系會議取得的成果基礎上,積極創新,穩步發展。不斷健全和完善物業管理聯系會議工作機制,力爭把我街實施的物業管理聯席會議中的好的做法做為一個創新品牌推出去。一是整合各種資源優勢,加強各部門溝通。將物業管理與城管工作、物業管理與社會治安、物業管理與穩定工作相整合,共同參與處理物業管理糾紛事件,將矛盾糾紛化解在基層;二是明確各成員單位在聯席會議中的職責,理順各自關系,逐步形成物業管理聯席會議的制度化,做到有理有據,讓人心服口服,有利于物業管理聯席會議決議的貫徹執行;三是將物業小區糾紛調解和社區矛盾糾紛調解緊密結合,達到資源共享的目的。充分利用社區矛盾糾紛調解這一平臺,積極引導和宣傳,增強信任,形成各方互相支持、互相配合的良好工作氛圍,實現“及時發現、有效溝通、部門聯動、有效化解”的物業管理聯席會議工作機制,創造一個齊抓共管的良好局面。

(七)貫徹《青島市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》的要求,嚴格規范房屋專項維修資金的管理和使用。

在專項維修資金的收取上,街道辦事處將按照小區業委會的成立與否區別對待。已成立業主委員會的小區,街道辦事處將組織召開業主大會,由業主大會決定專項維修資金的補建標準。未成立業主大會的,由街道辦事處組織物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主決定。

在專項維修資金的使用上,街道辦事處將嚴格監管措施,實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

業主要求自主管理的,街道辦事處將指導和監督召開業主大會,經由專有部分占總建筑面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意,由業主大會授權業主委員會對房屋專項維修資金實行自主管理。

工程竣工后,街道辦事處將負責對工程質量驗收進行監督,對工程決算有異議的,可以委托專業中介機構對工程造價進行審核,費用計入維修和更新、改造成本。

2012年是我街物業管理積極探索和穩步發展的一年,在區物業主管部門的正確領導和支持幫助下,我街將進一步做好物業管理的各項工作,以更加飽滿的熱情、更加積極的態度,為開創和諧、滿意的物業管理新格局不懈努力!謝謝!
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